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物业管理的现状

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物业管理的现状

发布日期:2018-06-27 作者: 点击:

中国物业(property)管理自1981年9月在深圳“东湖丽苑”物业管理处成立开始正式诞生,随后在全国快速发展(Develop)起来,经过近30年的发展,通过全体物业管理从业人员的共同努力,服务质量和管理水平显著提高,为维护(Maintain)社会秩序稳定(解释:稳固安定;没有变动)提高城市整体形象,改善业主(owner )的生活和工作环境做出了较大贡献,这是有目共睹的。江苏物业公司在物业管理 [1] 中的义务主要有:①履行物业管理合同,依法经营;②接受业主委员会和全体业主的监督;③重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。连云港物业公司哪家好不同使用功能的物业,其管理有着不同的内容和要求。连云港物业公司物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。但由于物业管理行业在我国属于一种新兴行业,起步较晚,时间较短,实践经验较少,相关(related)的法律法规仍滞后于发达国家。虽然国家相继出台了十几部关于物业管理的相关法律法规,这些法律法规的制定和实施,起到了标准物业管理活动,维护业主和物业服务企业合法权益的作用。但在物业服务实际工作中,还有许多的问题(Emerson)和困惑,需进一步探讨完善和立法,个人认为,目前物业管理有如下现状:    一.    物业服务费的现状    物业服务企业究竟是公益行业还是商业行为?如果物业服务企业是公益行业,那么出现亏损就因由政府补贴。如果是商业行为就应该遵循市场规律——供需双方等价交换。而现状是物业服务企业既不属于公益行业但价格(price)由政府出台指导价,导致(使产生,促成)业主习惯性地向低价看齐,由于政府长期缺乏对物业服务企业的服务成本的深入调查,在制定政府指导价时就缺乏成本这个最重要的定价因素,以至于物业服务企业价格长期处于模糊状态(state),不仅业主看不清,企业说不清,政府也道不明。一个5万㎡住宅(residence)小区,按市政府指导价无电梯一级0.2元/㎡ ~0.3/㎡来收取物业服务费,就算按照100%的收缴率(实际是不可能的)来计算,一个月的收入是多少?按照市最低的用工成本能配几个服务人员?这几个服务人员是否能提供最基本的服务事项。在房屋(house)结构、地理位置、小区的配置,物业服务公司的资源和管理水平基本一样的情况(Condition)下,执行同一个标准,那么10万㎡的住宅小区成本支出和5万㎡的住宅成本支出是否一样?10万㎡的住宅小区利润(profit)和5万㎡的住宅小区利润是否一样?随着最低工资标准的社保(shè bǎo)缴费基数的不断提高,物价消费指数的上升,使得物业服务企业的经营成本逐年上涨,而物业服务费几乎没变。想涨价难!水、电、气、油(oil)涨价。那是政府行为,不需要企业公布收支状况,不需要征得消费者的同意,消费者只能接受。而物业服务企业想涨价,必须征得二分之一以上的业主的同意才能调价。由于物业服务费偏低,从而影响(influence)服务质量,而服务质量下降,业主进一步反对提高物业服务费标准,从而使现在的物业服务企业陷入恶性循环的怪圈。    二.    物业服务费收缴的现状    物业服务收费难,是大多数物业企业面临的一个重大问题。由于物业管理是一个新兴行业,一些业主的消费观念和交费意识还没有建立起来,过去住公房或私房也不需要交物业费,为什么现在花了巨资买的房子自己住还要交物业服务费,非常多人无法接受因此就有一部分业主找出各种理由拒交、欠交、少交物业服务费。有因房屋质量有问题,有因绿化设计不合理,有因邻里关系有矛盾,有认为物业服务不到位,有因开发商承诺的事情不到位等等。因物业服务具有公共性,不能因为少数业主不交费就停止服务,物业服务企业也不能采取停电、停水的方式催缴服务费。最终只有通过法律手段来催缴物业服务费,然而物业服务企业和业主的关系是长期的,打官司会造成企业和业主的关系进一步恶化,后继工作更难。当然对于那些恶意欠费的业主必须拿起法律的武器,维护广大业主的合法权益,否则这种行为会严重挫伤业主的积极性,又引起其他业主效仿,形成恶性循环。     三.    管理的现状     1.     内部管理:物业管理作为一个劳动密集型行业,其员工     费用(expense)支出在总成本中平均占60%左右。因物业费标准较低,收缴率不高,物价上涨,自身创利能力(Ability)较低,导致物业服务企业成本急剧增加,难以提供良好的薪酬待遇,也就难以吸引高素质(涵养)的专业管理人才,造成频繁的人员流动,不能向市场提供高水平规范的物业服务,影响制约了物业服务企业的发展和提高。所以,现在很多物业服务企业在不断地招聘和培训(作用:知识传递、技能传递、标准传递)新员工,特别是一线员工来一批走一批,造成工作无法衔(xián)接,服务品质下降,削弱了企业的持久竞争力,限制了企业的壮大速度(speed)。     2.     小区管理:一个优秀的小区,必然是通过规范化管理来 实现的,但前提是业主要配合否则无法实现。有一个小区,因电动车、摩托车在一段时间内接连发生被盗现象,物业服务企业为减少业主的损失,避免被盗现象的发生,要求有车业主办理“车辆出入证”。结果通知一出有个别业主来管理处办证,并以此为借口提出如果办证车辆被盗物业企业必须赔偿。还有一部分业主在车辆出入小区时不主动出示出入证,但安护人员要求出示出入证时业主不予配合,甚至还进行人身攻击,业主的观念是你们是我们花钱雇来的,凭什么限制我们进出小区,更有业主骂安护人员是看门狗。一项利人利己的正常管理方式遭到业主的反对,而业主对自己的财产不加强防范(解释:防备、戒备),到处随意摆放,甚至不锁。一旦被盗,就到物业公司讨说法,实际上就是要物业公司赔偿。这样的业主让物业公司如何管理得好?    四.    媒体和政府的现状     媒体对物业公司和业主纠纷的报道,往往带有倾向性,认为物业公司是企业是管理者处于强者,视业主为弱者,而大多数人从心理上普遍同情弱者。其实,物业公司和业主的矛盾,很多时候不是物业公司不作为,而是物业公司无执法权,需通过政府有关部门来协调,而这些部门是否作为,就需要政府来监管。在这种情况下物业公司才是真正的弱者,既不能得罪政府部门,又要为业主解决问题。真的希望媒体能报道一些物业管理知识,让普通老百姓尽快接受这一新兴行业,树立“花钱买服务”的正常消费观念,使双方都规范自己的行为。《物业管理条例》明确规定:“物业管理区域(zone)内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。而在现实当中,很多二次供水的小区,物业企业无偿为业主代收代缴水费,除了代收代缴外,还承担着总表与分表差额的分摊,以及二次供水的设施(shè shī)设备维护维修。而分摊差额,业主认为不合理就拒交,物业企业没有执法权只好自认损失,希望政府部门能给予更多关注使问题得到合理解决。      从事物业管理的人都知道这个行业面临着很多困难。如法律政策(zhèng cè)不到位,成本上升,收费困难,薪酬和社会地位较低等等。要摆脱目前的困境,一方面行业内部要提高从业人员的素质和技能(skill),提高服务质量和水平。另一方面需要政府的呵护与支持,毕竟行业还很弱小,希望在政策和税收上给予扶植。使物业管理行业能得到可持续地健康发展,成为名副其实的朝阳产业。  

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