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物业公司在承接写字楼物业的时候应该注意的知识

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物业公司在承接写字楼物业的时候应该注意的知识

发布日期:2018-07-09 作者: 点击:


  在写字楼物业完工之后,物业公司在承接写字楼物业的时候,应该对物业进行全面的承接检验,以明确物业企业和开发商双方的维修责任(zé rèn)。连云港物业含有多种业态,如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。写字楼物业的接管承接查验,是在竣工承接查验合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业提供给你物业公司承接写字楼物业时需要注意的知识攻略。
  1.写字楼物业接管承接查验应具备的条件
  1)建设工程全部施工(Construction)完毕,并已经竣工承接查验合格(分期交付使用的工程必须和施工区域隔离)。
  2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
  3)房屋(house)幢、户编号业经有关部门确认。
  2.写字楼物业接管承接查验应提交的资料
  (1)产权资料
  1)项目批准文件。
  2)用地批准文件。
  3)建筑执照。
  4)建筑(jiàn zhù)分层、分单元面积表。
  5)行政主管部门承接查验合格的证书(zhèng shū)、批文。
  6)拆迁安置资料。
  (2)技术资料
  1)竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。
  2)地址勘察报告。
  3)工程合同及开、竣工报告。
  4)工程预决算。
  5)图样会审记录。
  6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。
  7)隐蔽工程承接查验证明。
  8)沉降观察记录。
  9)竣工承接查验证明书。
  10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书(zhèng shū)。
  11)新材料、构配件的鉴定合格证书。
  12)谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。
  13)机电设备、设施(shè shī)系统的调试报告和使用说明书。
  14)砂浆、混凝土块试压报告。
  15)供水、供暖的试压报告。
  3.写字楼物业质量与使用功能的检验
  (1)主体结构
  1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值,不得引起上不结构的开裂或相邻房屋(house)的损坏。
  2)钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。
  3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
  4)凡应抗震设防的房屋,必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。
  5)外墙不得渗水。
  (2)屋面
  1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验标准》中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
  2)平武面应有隔热保温措施,三层以上房屋(house)在共用部位应设置(set up)屋面检修(jiǎn xiū )孔。
  3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
  (3)楼地面
  1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮(peel)(Skin)和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直,无缺棱掉角。
  2)卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
  3)木楼地面(ground)应凭证牢固,接缝密合。
  (4)装修
  1)刚、木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗密封严密,木门窗缝隙湿度。
  2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
  3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不漏顶帽,与基层必须钉牢。
  4)门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
  5)抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。连云港物业公司哪家好根据使用功能的不同,物业可分为以下五类:居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。
  6)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
  7)尤其、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
  (5)电气(diàn qì)
  1)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.
  2)应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
  3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触(touch)良好,位置正确。
  4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。
  5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。
  6)对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线。
  除上述要求外,同事应符合地区性 ;低压电气装置规程 ;的有关要求。
  (6) 水、卫生、消防
  1)管道应安装牢固,空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。
  2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
  3)卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
  4)卫生器具质量应良好,接口(interface)不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、制动灵活。
  5)水泵安装应平稳,运行时无较大震动。
  6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求,并且有消防部门检验合格证明。
  (7)采暖
  1)采暖工程承接查验必须在采暖期以前两个月进行。
  2)锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格证明。
  3)炉排必须进行12h以上的试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦,且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡,返转应自如。
  4)各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应严密应开关灵活。
  5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。
  6)管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
  7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施(指针对问题的解决办法)必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的规定。
  8)锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
  9)经过48h连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
  (8)冷冻机组及热泵机组
  1)冷冻机及热泵应安装平正,配件(Accessories)齐全,有原厂或授权单位检验合格。
  2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐化侵蚀 等。连云港物业公司哪家好不同使用功能的物业,其管理有着不同的内容和要求。
  3)各管道、管件安装应符合要求,保温、避雷支架等安装合理。
  4)各类现场(spot)仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。
  5)机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。
  6)各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好,无严重飘水,水泵运行平稳,扬程、流量符合要求。
  7)经过一段时间的联系运行,冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。
  8)新风机、等风量机组、变风量机组,风机盘管、温控器(Thermostat)调节阀等工作正常,无异声。
  9)冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。
  (9)附属工程及其他
  1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
  2)化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
  3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
  4)房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
  5)房屋(house)应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合相关规定。
  6)挂物钩、晒衣架应安装牢固(firm)。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
  7)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清洗完毕。室外面地面平整,室内外高差符合设计要求。
  8)群体建筑应检验(检查)相应的市政、公建配套工程和服务设施,并达到应有的质量(Mass)和使用功能。
  4.写字楼物业质量问题的处理
  影响房屋结构安全(safe)和设备使用安全的质量问题,必须约定期限有建设单位负责维护修理,也可采取费用补偿的方法,有接管单位处理。

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