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制约中国物业管理行业发展的主要问题分析

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制约中国物业管理行业发展的主要问题分析

发布日期:2018-07-13 作者: 点击:


  从1981年第一家物业管理公司在深圳诞生以来,经历32年的发展(Develop),物业管理的全面推进和广泛覆盖,对提高城市(CITY)管理水平,改善人居和工作(WORK)环境,增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。但是,在行业快速发展,地位和作用得到彰显的同时,还面对着很多亟待解决的深层次问题。
 
  一、成本急剧上涨
  以广州为例,2010至2012年三年间,职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升接近50%。连云港物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。今年5月份最低工资标准再次上调至1550元/月,涨幅达19.2%。随着用工成本的持续刚性上涨,物业(property)服务(fú wù)企业经营风险日益加剧,由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。
 
  二、价格(price)调整机制缺失
  哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收费标准;珠海市 ;多层住宅物管费收取指导价格0.35~0.55元/平方米·月 ;10年没有调整;北京至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府(Government)指导价格0.55元/平方米的标准,此间仅以保洁员月工资为例,已由当年460元上调至按北京市最低工资标准计算的2500元,物业服务收费与成本已严重倒挂。
 
  三、从业队伍人才匮乏
  管理规模扩大和业主要求的提高,使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律(Law),具有创新开拓精神的复合型人才需求激增,人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。目前取得物业管理师资格的43919人,仅占全国612.3万从业人员的0.7%,全国平均每家物业服务企业仅0.6名物业管理师,远远不能满足行业发展需要。
  此外,一线员工流动率不断走高,也是当前企业遇到的难题。江西省有关调查显示,行业平均工资待遇仅为城镇(town)职工平均
  收入的57.87%,造成人员流动(flow)性加大,服务质量难以保障。深圳部分物业服务企业提供的资料表明,基层员工年平均离职率在50%左右,秩序维护员离职率有的高达80%。企业留不住有经验的管理人员和熟练操作员工,对保持和提升管理服务水平都带来负面(negative)效应。
 
  四、部分企业生存状况堪忧
  刚性成本急剧上升,税负居高不下,导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境。连云港物业公司哪家好不同使用功能的物业,其管理有着不同的内容和要求。连云港物业公司物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。福建省住建厅开展的 ;物业管理行业(Industry)生存状况专项调查 ;显示,被调查的293家企业,有接近40%处于亏损状态,收不抵支引发对部分项目的弃管。广东汕头市调查显示,超过75%物业服务企业出现经营困难,甚至亏损,直接导致企业对日常服务投入的最大化减少,影响物业服务质量,引发矛盾和纠纷。
 
  五、服务理念有待端正
  服务质量和管理水平一直是影响行业公信力的主要瓶颈。不尊重业主权利,不按合同约定提供质价相符的服务,多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题(Emerson)在行业不同程度地存在。
 
  六、行业(Industry)责任边界不清
  物业管理(property management)涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体,权利义务关系十分复杂,责任(zé rèn)交织,边界模糊,成为矛盾和纠纷的多发地。建设单位遗留的质量缺陷、车位不足造成的 ;停车难 ;、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾,致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。
  此外,部分省市至今没有落实《物业管理条例》关于 ;物业管理区域内,供水、供电(power supply)、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 ;的规定,导致(使产生,促成)水、电、气、暖等总表和分表的差额部分由物业服务企业承担。如哈尔滨市二次加压供水管理发生的费用约占物业管理成本(Cost)6%左右,加重了企业负担,损害了业主权益。
  七、业主大会制度实施难
  由于业主大会召开(zhào kāi)程序复杂,协调成本过高,业主参与积极性不足,主管部门监督指导乏力,加之建设单位(unit)消极抵触,以及部分物业服务(fú wù)企业不主动配合,致使业主大会制度推进总体缓慢。北京市居住项目业主大会成立比例仅为25.94%,有效运行的业主委员会占比更低,直接导致(使产生,促成)专项维修资金支取使用率仅为1.38%等问题难以解决。此外,对业主和业主委员会的行为缺乏制约机制(jī zhì),部分业主权利义务对等及守约意识较为薄弱,不遵守管理规约。有的业委会不能代表大多数业主利益(benefit),任意决定业主共同事务,致使业主状告业委会的问题时有发生。
 
  八、地域发展不平衡
  根据本次报告撰写前所做的不完全统计,目前东、中、西部和东北地区物业管理面积占比分别为51%、19%、22%、8%,从业人员数量占比约为48%、19%、25%和8%,物业服务企业数量占比分别为46%、22%、23%和9%。在全国已通过物业管理师资格考试的总人数中,北京、上海(简称“沪”或“申”)、广东占比分别为12%、11%和14%,三省市物业管理师人数占到全国的37%。行业发展地域差异十分明显,经济欠发达地区和中小城市物业管理推进缓慢,不能适应城镇化快速发展趋势。
  上述分析表明,尽管行业呈现快速发展局面,但却面临重重困难(difficult)和问题(Emerson)。7万多家物业服务企业和600多万从业人员,为了群众安居乐业和社会和谐,始终在困境中默默地坚守,顽强地坚持,体现了忍辱负重、勇往直前、团结奋进、开拓创新、无私奉献的行业精神。要促进物业管理行业的健康(Health)和可持续发展,必须继续发扬拼搏精神,下决心、下气力妥善解决以上问题。

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